A assembleia de condomínio é a reunião dos condôminos, onde são prestadas informações, tomadas decisões e aprovadas as questões de interesse comum.
As regras de convocação e realização das assembleias estão no Código Civil e na própria convenção do condomínio. Para que as deliberações aprovadas nas assembleias sejam válidas é necessário respeitar as formalidades ditadas pela lei e pela convenção.
É difícil conseguir que todos os condôminos participem das assembleias, pois existem aqueles que têm a ideia de que são reuniões chatas, longas e sem muito proveito, outros que não conseguem se fazer presente, no dia e horário, por razões que os impedem de estar no local. Todavia, é dever e muito importante que os condôminos participem das assembleias, contribuindo com ideias e opiniões para o bem comum, e decidindo sobre as questões comuns.
Como funcionam as assembleias virtuais em condomínios?
Em razão da pandemia, ocorreu uma grande modificação na forma de realizar as assembleias, muitas passaram a ser virtuais, uma funcionalidade que permitiu às pessoas participarem sem precisar se deslocar de onde estivessem, o que contribuiu para aumentar a participação nas assembleias, pois mesmo estando distante do local onde ocorre a assembleia é possível participar da mesma.
Mas, a nova forma de fazer assembleias, fez surgir diversas dificuldades, entre elas, dúvidas sobre a legalidade ou não da realização de forma virtual. Muitos foram os questionamentos a esse respeito, inclusive na esfera judicial, uma vez que a lei civil, que trata dos condomínios, era silenciosa a esse respeito.
As decisões em assembleias virtuais de condomínios são válidas?
As assembleias de condomínios são atos jurídicos cujas deliberações tomadas e aprovadas geram negócios jurídicos, e assim, a forma de realização das mesmas só encontra limitações naquilo que a lei expressamente proibir ou determinar (artigo 104, inciso III do Código civil). Portanto, mesmo antes do Código Civil ser expresso sobre realizar assembleias condominiais virtuais, era possível, pois não feria os princípios da forma prescrita ou não defesa em Lei.
Agora, a dúvida cessou, pois recentemente, em 09 de março de 2022, passou a vigorar a Lei 14.309, que trouxe alterações ao Código civil, ficando claro a possibilidade sobre a convocação eletrônica e realização das assembleias virtuais em condomínio, desde que a convenção condominial não a proíba e que seja assegurado aos condôminos o exercício de seus direitos de debater e votar. A lei, também, foi expressa em contemplar a possibilidade da assembleia ser realizada de forma híbrida, com a presença dos participantes física e virtual, concomitantemente.
A grande novidade trazida pela referida lei é a possibilidade da assembleia ser prorrogada, podendo iniciar em um determinado dia e ser finalizada em outro, mediante algumas regras.
Quais as regras para que a assembleia de condomínio possa ser prorrogada?
Para que a assembleia possa se prorrogar é necessário que o assunto levado a votação necessite de quórum especial, ou seja, se for quórum simples, maioria dos presentes, não se aplica a possibilidade de prorrogação.
No caso de possibilidade de prorrogação, cabe à assembleia, pela maioria dos presentes, autorizar a prorrogação da mesma, e uma vez assim permitido, deve ser decidido pela nova data e horário para continuidade, não podendo ultrapassar 60 dias, podendo se prorrogar tantas vezes for necessário, desde que não ultrapasse 90 dias da data da abertura inicial da primeira assembleia.
Essa possibilidade trazida pela lei facilitará a aprovação de assuntos que requerem quórum qualificado e dependem do comparecimento de um grande número de condôminos, pois permite a votação em dias diversos, proporcionando a participação de todos e o alcance do número de pessoas necessárias para a deliberação.
As assembleias condominiais são essenciais para uma boa administração do condomínio que deve ser pautada na vontade dos condôminos, priorizando o bem comum e a coletividade, sempre respeitando as deliberações realizadas na forma da lei.
Assim, é muito importante que os condomínios estejam atentos às regras, às novas possibilidades e que as assembleias se realizem corretamente para que não sejam passíveis de anulação e discussões.
Veja o teor da Lei 14.309 NESTE LINK
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