Está circulando na internet publicações afirmando que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as despesas condominiais devem ser cobradas de forma igual para todos os condôminos, independentemente da fração ideal ou do critério previsto na convenção.
Essa informação, entretanto, não corresponde ao que foi decidido no julgamento do REsp 1.797.345/RS.
O Superior Tribunal de Justiça analisou um caso envolvendo um condomínio horizontal cuja convenção estabelecia que determinadas unidades (“casas tipo Palmeira”) pagariam duas cotas condominiais, enquanto todas as demais pagariam apenas uma.
A discussão não girava em torno da possibilidade de a convenção adotar critério diferente da fração ideal, pois essa possibilidade já é expressamente prevista no art. 1.336, inciso I, do Código Civil, que dispõe:
“Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
O próprio STJ reafirmou esse entendimento ao reconhecer que a regra legal continua sendo o rateio pela fração ideal, entretanto, a convenção pode estabelecer critério diverso, eis que a convenção possui natureza normativa e vincula todos os condôminos. A intervenção do Poder Judiciário somente é admitida em situações excepcionais.
O que levou o STJ a declarar a cláusula da convenção como inválida?
A decisão foi fundamentada nas peculiaridades do caso concreto.
No referido condomínio existiam diversos modelos de casas, com áreas construídas diferentes. Apesar disso, a convenção determinava que apenas as casas do tipo Palmeira pagariam duas cotas, enquanto outras unidades com metragem muito semelhante e algumas até superiores continuavam pagando apenas uma cota.
Para o Tribunal, essa diferenciação não possuía justificativa objetiva e gerava tratamento desigual entre condôminos que se encontravam em situação equivalente, caracterizando violação ao princípio da isonomia.
Por essa razão específica, o STJ manteve a nulidade da cláusula convencional e determinou que, na ausência de outro critério válido, fosse aplicado o critério legal da fração ideal.
O que permanece valendo após essa decisão?
O acórdão não altera a legislação vigente.
Continua plenamente válida a regra prevista no art. 1.336, I, do Código Civil: o rateio pode ser realizado pela fração ideal ou pode seguir outro critério estabelecido na convenção de condomínio.
O próprio Ministro Relator do acórdão destaca que a legislação confere autonomia aos condôminos para estabelecer metodologia diversa, desde que observados os requisitos legais, o quórum de aprovação e o respeito aos princípios da razoabilidade e da isonomia.
Além disso, o STJ enfatiza que a intervenção judicial somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, como quando houver violação à lei, vício de consentimento ou quebra da isonomia entre os condôminos.
O impacto dessa decisão para os condomínios
Este julgamento não representa uma mudança de entendimento sobre o rateio das despesas condominiais.
O STJ apenas reconheceu que, naquele condomínio específico, o critério criado pela convenção produzia tratamento desigual entre unidades com características semelhantes, tornando a cláusula inválida.
Assim, permanece íntegra a regra do art. 1.336, inciso I, do Código Civil e as despesas podem ser rateadas tanto pela fração ideal quanto por outro critério definido na convenção condominial, desde que esse critério seja aprovado na forma da lei e respeite os princípios da igualdade, da razoabilidade e da boa-fé.
Esse acórdão é muito mais um precedente sobre os limites da autonomia da convenção condominial do que uma decisão sobre o critério de rateio em si. A mensagem central do STJ é que a convenção continua soberana para definir o rateio, mas essa liberdade não autoriza a criação de distinções arbitrárias entre condôminos em situações equivalentes.
