Adquirir um imóvel em condomínio é um passo importante e, muitas vezes, cercado de detalhes que passam despercebidos. Um dos mais comuns é a existência de débitos condominiais deixados pelo antigo proprietário.
Mas afinal, quem é responsável pelo pagamento dessas cotas em atraso: o vendedor ou o comprador?
A resposta pode surpreender quem ainda não conhece o que a lei determina.
A obrigação “gruda” no imóvel.
O artigo 1.345 do Código Civil é claro ao afirmar: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Em outras palavras: as dívidas condominiais são obrigações “propter rem”, ou seja, ligadas ao próprio imóvel, e não à pessoa do antigo proprietário.
Por isso, quem compra o imóvel assume também as dívidas condominiais existentes, mesmo que não tenha sido o responsável direto por gerá-las.
O que isso significa na prática?
Significa que, se o imóvel está com cotas em atraso, o condomínio pode cobrar diretamente do novo proprietário, independentemente de quem era o dono na época que o débito surgiu.
Isso porque a cobrança é vinculada à unidade condominial, e o condomínio não é obrigado a investigar quem foi o responsável pela inadimplência.
E quanto ao vendedor?
A responsabilidade do antigo proprietário pode continuar existindo, mas apenas entre comprador e vendedor, e dependerá dos termos do contrato de compra e venda ou escritura pública.
Ou seja, o comprador até pode buscar reembolso das parcelas que pagou referentes a períodos anteriores à aquisição, mas isso deve ser resolvido judicialmente contra o antigo dono, e não contra o condomínio.
Como evitar esse problema?
Antes de concretizar a compra de um imóvel em condomínio, é essencial solicitar uma declaração de quitação de taxas condominiais.
Esse documento, emitido pela administração ou síndico, comprova que não há débitos em aberto até a data da negociação.
Além disso:
- Inclua no contrato de compra e venda uma cláusula específica tratando da responsabilidade por eventuais débitos condominiais;
- Verifique também se há ações judiciais em andamento envolvendo o imóvel;
- Exija comprovantes de pagamento das últimas cotas condominiais.
Um alerta importante
Mesmo que o comprador alegue desconhecimento da dívida, a jurisprudência é pacífica: o condomínio pode cobrar integralmente do atual proprietário.
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já consolidou esse entendimento, reforçando que a natureza propter rem da obrigação justifica a cobrança do novo dono, sem necessidade de acionar o anterior.
A melhor forma de evitar surpresas é agir com cautela jurídica antes da compra.
Um simples levantamento junto à administração condominial pode poupar tempo, dinheiro e aborrecimentos.
Em matéria de condomínio, a dívida fica com o imóvel e não com quem a deixou para trás.
Por isso, comprar imóveis exige atenção redobrada e orientação especializada.
