O aluguel por temporada tem ganhado destaque nos últimos anos, impulsionado por plataformas como Airbnb, Seazone, Tripadvisor e Homestay. Mas a crescente popularidade desse modelo também trouxe dúvidas quanto aos direitos e obrigações de inquilinos e proprietários, bem como debates sobre sua legalidade, especialmente quando comparado à hospedagem tradicional. Vamos esclarecer os principais aspectos legais dessa modalidade e como ela se diferencia do aluguel residencial regular.
O que é aluguel por temporada?
Segundo a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o aluguel por temporada é uma modalidade de locação com prazo máximo de 90 dias, destinada a atender necessidades temporárias, como viagens, estudos ou trabalho. Ao contrário do aluguel residencial regular, que pressupõe moradia contínua, o aluguel por temporada é caracterizado pela transitoriedade.
Diferença entre aluguel por temporada e hospedagem
Um dos grandes desafios jurídicos desse modelo é diferenciá-lo da hospedagem tradicional, regida pela Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/08). Enquanto o aluguel por temporada é uma relação locatícia, a hospedagem envolve uma prestação de serviços, incluindo limpeza, refeições e recepção, sendo típica de hotéis e pousadas.
A confusão surge porque plataformas como Airbnb oferecem uma experiência que, muitas vezes, combina elementos de locação e hospedagem, como fornecimento de roupa de cama e café da manhã. Esse ponto de convergência tem gerado debates sobre a tributação e a regulamentação do setor.
Direitos e obrigações dos inquilinos
- Pagamento: O inquilino deve pagar o valor acordado, podendo ser cobrado integralmente antecipado, conforme previsto no contrato.
- Conservação do imóvel: É responsabilidade do inquilino manter o imóvel em boas condições e devolvê-lo como o recebeu.
- Respeito às normas do condomínio: Mesmo em uma locação temporária, o inquilino deve seguir o regimento interno do condomínio.
Direitos e obrigações dos proprietários
- Contrato por escrito: Embora não seja obrigatório, é recomendável formalizar a locação com um contrato, especificando prazos, valores e regras.
- Entrega do imóvel em condições de uso: O proprietário deve garantir que o imóvel esteja apto para uso conforme combinado.
- Cumprimento da legislação local: Em algumas cidades, o aluguel por plataformas digitais exige licenciamento ou pagamento de taxas específicas.
Aspectos legais e debates sobre a legalidade
A principal celeuma está na dificuldade de classificar certas locações como temporárias ou hospedagens. Isso impacta diretamente:
- Tributação: Municípios podem entender que a atividade configura hospedagem, sujeitando o proprietário ao recolhimento do ISS (Imposto Sobre Serviços).
- Condomínios: Muitos condomínios questionam a legalidade de aluguéis por temporada, alegando que isso descaracteriza a finalidade residencial do edifício.
Na questão envolvendo os condomínios, muito tem se discutido sobre ser ou não possível locar os imóveis pelas plataformas, como o Airbnb. A jurisprudência tem se inclinado a entender que a locação por plataformas, por diárias ou curtos períodos, se equipara à “atividade comercial de hospedagem”, implicando, assim, no desvio da finalidade dos condomínios, que é residencial. Além do locador/condômino estar competindo diretamente com empresas especializadas do setor de hospedagem.
Aos que se filiam nesse ponto de vista, o entendimento é de que o condômino/locador aluga o imóvel não para residência temporária, mas sim para hospedagem. Assim, observa-se que a diferença está no fato de que o aplicativo simula a locação, mas é como se fosse uma hospedagem em hotéis, pousadas e estabelecimentos similares.
Portanto, nesse viés poderá ser proibida a locação através de plataformas, pois o condômino estaria alterando a finalidade residencial do imóvel ao transformá-lo em um estabelecimento comercial tipo “hotel”.
De acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cabe ao condomínio decidir se permite ou não a locação de unidades autônomas por curtos períodos, incluindo o uso de plataformas. Existem decisões dos Tribunais, inclusive STJ, no sentido de que como a convenção do condomínio estabelece a destinação exclusivamente residencial das unidades, os proprietários não podem alugar seus imóveis através de plataformas como o Airbnb, devido ao desvirtuamento de finalidade.
Apesar dessas discussões, a locação por temporada é perfeitamente legal, desde que cumpridas as disposições legais.
Vantagens e desafios do aluguel por temporada
Vantagens para o locador:
- Maior rentabilidade em períodos de alta demanda.
- Flexibilidade para uso pessoal do imóvel.
Desafios:
- Eventuais danos ao imóvel.
- Conflitos com vizinhos.
- Não estar de acordo com as regras condominiais.
Vantagens para o inquilino:
- Preços competitivos em relação a hotéis.
- Opções mais personalizadas de acomodação.
Desafios:
- Possíveis limitações de serviços comparados a hotéis.
- Riscos em contratos informais.
Desafios para os condomínios
Apesar de existirem decisões judiciais que reconhecem a ilegalidade desse tipo de locação, em condomínios residenciais, eis que seria típica relação de hospedagem. Existem decisões que levam em consideração que não havendo uma proibição expressa na convenção, é permitido. Assim o ideal é que os condomínios deliberem em assembleia:
- Se vai ser vedado, e assim alterem a convenções deixando expresso a proibição
- Ou se vai ser permitido, e nessa hipótese, estabelecendo as normas e regras a serem seguidas
O aluguel por temporada é uma opção prática e vantajosa tanto para proprietários quanto para inquilinos, mas exige atenção às normas legais para evitar problemas. A diferença entre locação e hospedagem, diante das novas alternativas de disponibilizar imóveis (plataformas) é algo muito sutil, que está longe de ter uma definição que possa pôr fim a discussão, e ser analisada caso a caso.
É possível aproveitar o melhor dessa modalidade. Todavia, é muito Importante que o locador conte com apoio de um profissional, para se certificar da melhor forma a fazer, respeitando normas legais e condominiais.
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