A discussão sobre locações de curta temporada em condomínios residenciais voltou ao centro do debate jurídico em 2026. O tema, que já vinha gerando controvérsias entre proprietários, síndicos e administradoras, ganhou novos capítulos nos últimos meses e caminha agora para uma definição com alcance nacional.
Em maio deste ano, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) chamou a atenção do mercado condominial ao reforçar a possibilidade de restrições às locações realizadas por meio de plataformas digitais, como Airbnb, Booking e similares, especialmente quando a utilização da unidade se afasta da finalidade estritamente residencial prevista no condomínio.
Poucas semanas depois, em junho de 2026, a mesma Corte deu um passo ainda mais relevante: a Segunda Seção afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos, cadastrando a controvérsia como Tema 1.443, mecanismo destinado justamente à uniformização da jurisprudência nacional.
A decisão que movimentou o mercado em maio
A repercussão teve origem em julgamentos nos quais o STJ analisou a compatibilidade das locações de curta temporada com a destinação residencial dos condomínios.
Ao examinar a matéria, os ministros destacaram que as estadias intermediadas por plataformas digitais possuem características próprias e não se confundem integralmente com a locação residencial tradicional disciplinada pela Lei do Inquilinato. Em determinadas situações, especialmente quando há intensa rotatividade de ocupantes e utilização semelhante à atividade de hospedagem, a prática pode gerar impactos na segurança, no controle de acesso e na convivência condominial.
O entendimento foi recebido com atenção pelo setor imobiliário porque sinalizou a possibilidade de os condomínios exercerem maior controle sobre esse tipo de utilização das unidades, especialmente quando houver incompatibilidade com a destinação residencial do empreendimento.
A discussão ainda não estava encerrada
Apesar da relevância da decisão, o próprio histórico jurisprudencial demonstrava que o tema ainda estava longe de uma solução definitiva.
Diversos tribunais estaduais vinham adotando posições distintas sobre a matéria. Enquanto algumas decisões reconheciam ampla liberdade ao proprietário para explorar economicamente sua unidade por meio de locações de curta duração, outras entendiam que a convenção condominial e a destinação residencial poderiam justificar restrições à prática.
Essa divergência acabou levando o STJ a reconhecer a necessidade de uma definição uniforme.
Tema 1.443: a questão passa a ser discutida sob o rito dos repetitivos
Em junho de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu afetar a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, criando o Tema 1.443.
A questão jurídica submetida ao julgamento é objetiva e de enorme relevância prática: definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curta temporada por meio de plataformas digitais, mesmo quando não exista vedação expressa a esse tipo de aluguel.
Ao mesmo tempo, o Tribunal determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam a mesma matéria.
A medida evidencia que o STJ pretende enfrentar definitivamente a controvérsia e estabelecer uma orientação uniforme para casos semelhantes.
O que está em jogo?
No centro da discussão estão dois valores igualmente protegidos pelo ordenamento jurídico.
De um lado, o direito de propriedade e a liberdade do titular da unidade de utilizar e obter renda com seu imóvel. De outro, a autonomia condominial e o direito da coletividade de preservar a finalidade residencial, à segurança e o sossego do empreendimento.
A definição do STJ deverá indicar até que ponto a destinação residencial prevista na convenção pode servir como fundamento para restringir locações de curta duração realizadas por plataformas digitais.
O que muda para os condomínios?
A principal diferença é que a futura decisão do Tema 1.443 terá eficácia ampla diferente do que os julgamentos anteriores.
Por se tratar de recurso repetitivo, a tese firmada pelo STJ deverá ser observada pelos tribunais e juízes de todo o país, tornando-se um importante parâmetro para a solução de conflitos semelhantes.
Embora o resultado final ainda seja aguardado, o movimento recente da Corte demonstra uma clara tendência de consolidação jurisprudencial, trazendo perspectivas de maior previsibilidade e segurança jurídica para condomínios, proprietários, administradoras e operadores do mercado imobiliário.
Até que a tese seja fixada, a recomendação é que os condomínios revisem suas convenções e regulamentos internos, acompanhem a evolução do tema e busquem orientação jurídica antes de adotar medidas restritivas ou permissivas relacionadas às locações de curta temporada.
